• شنبه 05 مهر 1399 10:02
  • كد: 1152

بـازار مسکن اصفهان دو سال گذشـته بـا عبـور از شرایط رکود، وارد دوران رونـق وتـورم شده است. تـا چند سال پیـش میل بـه ساخت وساز در شهر اصفهان بالا نبود ولی حالا مردم بـا سرمایه های مختلف شروع بـه ساخت وساز می کنند. تعداد زیـادی از ایـن افـراد هیـچ تخصصی در ساختمان سازی ندارنـد و تنهـا آوازه سودآوری آن را شـنیده اند. بــه همین دلیـل دسـت بـه اقدامات غیرحرفـه ای می زننـد، اقداماتـی ماننـد پیش فـروش روی هوا یـا بـا پروانـه ساخت کـه منـع قانونـی نـدارد، ولـی احتمال بروز تخلف بالاست.رشد پرشتاب قیمت ها یکی از دلایل ورود گسترده غیرمتخصص ها و همین پیش فروش های مشـکوک در بـازار مسکن بیـان می شـود، رشد قیمتی که مسئولان آن را حباب می دانند ولی همچنان در حال بزرگ شدن اسـت.احمد تـولا، دبیـر انجمن انبوه سازان اصفهان می گویـد رشد قیمت هـا بـه دلیـل افزایـش سـنگین مـواد اولیـه اسـت و شـاید ادامـه دار باشد. او می گوید تنها برای خرید میلگرد یـک سـاختمان بایـد بـه انـدازه قیمـت یـک واحد خانـه پـول بپردازیم.دبیر انجمن انبوه سـازان اصفهان در گفت وگویـی اختصاصـی بـا اصفهان زیبـا این گونـه بـه سوالات مطر ح شده در این حوزه پاسخ داد:

وضعیـت ساخت و سازها در شهراصفهان چطور است؟

ساخت وسازها زیـاد شـده و متاسفانه افـراد ناآشـنا بـا آن نیـز بـه این حوزه وارد شده اند.چرا؟هر کسی در جامعـه اگـر ببیند یـا بشـنود جایـی سـود دارد و درآمدزایـی می کند خیلی سـریع بـه سـمت آن مـی رود.بـرای ورود بـه کار ساخت وساز هم هیـچ ضابطه ای وجـود نـدارد.

 

 ورود افراد غیرمتخصص در کار ساخت و ساز بازار شما را کوچکترمی کند؟

خسارت ورود افـراد ناوارد بـه ساخت وساز بـه دو بخش واردمی شود؛ اول، کسانی که در آن شـغل حرفه ای هستند و دوم مصرف کننده، چون محصول با کیفیتی دریافـت نمی کنند. نه تنها در ساخت وسـاز، بلکه در تمام بخش ها مانند موادغذایـی، ا گر غیر متخصص ها وارد شـوند، هـم متخصصان آزار می بینند و هم مصرف کننده.

ورود غیر متخصص ها طی یکی دو سال گذشـته بـه کار ساخت و ساز بیشتر شده است؟

بلـه، در تمام مشـاغل دوره های زمانی داریم که ورود غیرمتخصص ها بیشـتر و کمتـر می شـود. هـر جایـی که جامعه حـس کند سودآوری در آن بالاتر اسـت بـدون توجـه بـه تخصص بـه آن ورود می کنـد تـا رونـد تخریـب آن بـازار فراهم شـود و سـپس شـغل بعدی. مـا در کشـور جمعیتـی داریم که این گونـه فکرمی کنند.غیرمتخصص ها بـه اشکال عجیبـی ملـک پیش فـروش می کننـد.زمیــن را بــه متقاضــی نشــان می دهنـد و برای مثـال طبقـه 18 را پیش فـروش می کننـد، در حالی که عملیـات سـاخت و ساز آغـاز نشده اسـت.

ایـن مسئله منع قانونی ندارد؟

نه، متاسفانه این مشکل وجود دارد.قانونـی در خصوص پیش فـروش نداریم؟در دوره ای مسکن و شهرسازی مجـوز پیش فروش را بـه ما داده بود؛سازندگان برای پیش فروش مدارک را به ما ارائه می کردند تا مجوز پیش فروش صادر کنیم، ولی امروز اینطور نیست.

آن زمـان مجوز پیش فروش چگونه صادر می شد؟

مـا اول از متقاضی مدارکی مانند وضعیـت مالکیت زمین، پروانـه ساخت و سایر مجوزها را دریافت می کردیم تا آنها را کامل بررسی کنیم. سـپس از بنا بازدید می شد تا حداقل 30درصد پیشرفت فیزیکی داشـته باشد. ا گر تمام این شرایط آماده بود، مجوز پیش فروش می د ادیم .

قرارداد و چهارچوب مشخصی هم برای پیش فروش وجود داشت؟

یک قرارداد پیشنهادی هم بود، ولی الزامی نداشـت. مـا بـه متقاضی توصیه می کردم قرارداد را به عنوان یک چهارچوب در نظر بگیرد.

چرا این روش امروز اسـتفاده نمی شود؟

سال ها با همـان روش پیش رفتیم تا اینکه تخلفاتی درکل کشور دیده شد. افرادی ملک پیش فروش شده را یا تحویل نمی دادند یـا یـک واحد را به چند نفر می فروختند.

در اصفهان هم چنین تخلفاتی انجام شد؟

آن زمان ما سریع با استانداری نامه نگاری کردیم، نامه ها همه موجود هسـتند؛ هشدار دادیم مثال فردی که ادعا می کند با ماهی50هزارتومان برای شـما خانه می سازم قطعـا ذهنیت دیگری دارد، وگرنه با این پـول امکان تحویلخانه وجود ندارد. خوشبختانه این تخلفات در اصفهان خیلی کم بود.فقط یکی دومورد مشاهده شد؛ بیشـتر در تهران شاهد آنها بودیم. فردی پیش پرداخــت دریافت می کرد و تا چند ماه اقساط 50 هزار تومانی هم می گرفت و فراری می شد.

با وجود ایـن، بازهم قانونی برای پیش فروش مشخص نشد؟

مسئولان خواستند تا قوانین قبلی را اصلاح کنند و جلوی این مشکلات را بگیرنـد. بنابراین 12 سال پیش قانونی در مجلس تصویب شد، ولی آنقدر سخت گیرانه بود که اصلا اجرایـی نشد.

چطور سخت گیرانه بود؟

برای پیش فروش باید از نهادهای مختلف از جمله شهرداری و بانک ها مجوز دریافت می شد، ولی این نهادها حتی زیرساخت های لازم را نداشـتند.

شما برای حل مشکلات این قانون چه کردید؟

ما در این 12 سال بارها با نمایندگان مجلس در کمیسیون های مختلف، ذینفعانی مانند دولت و راه وشهرسازی و حتی دادستانی مذا کراتی را انجام دادیم و نهایتـا موفـق شدیم تـا ایـن قانون در اصفهان متوقف شود.

چگونه؟

دادستان دستور توقف این قانون را در اصفهان داد، زیرا به رغم سخت گیرانه بودن، زیرساخت ها برای انجام آن فراهم نبود. البته همانطور که می دانید، دادسـتان نمی تواند به قاضی حکم کند، بلکه فقط توصیه می کنـد و توصیه کردند قانون اجرا نشود تا قانون از مرحله اجرا به مجلـس بازگشت.

در مجلس چه شد؟ مورد اصلاح قرارگرفت؟

ما در مجلس پیگیر ایـن قانون بودیم و مرتب با نمایندگان مذا کره می کردیم، ولی در مجلس قبلی قانون در کمیسیون قضایـی ماند تا اینکه مجلس تمام شد و حالا در این مجلس هنوز تکلیف کمیسـیون قضایـی روشن نشده است؛ بـا این حال هنوز ما پیگیریم که قانون اصلاح شود.و بدین ترتیب پیش فروش بی قانون شد!حالا عده ای از این خلع قانون سوءاستفاده می کنند. روی خاک، روی زمین، روی پروانه و با روش های مختلف پیش فروش می کنند و تعهدی برای انجام کار ندارند.

شما به عنوان انجمن انبوه سازان با این پیش فروش ها برخورد نمی کنید؟

ما چون انجمن هستیم، اختیارات قانونی نداریم. ا گر اتحادیـه بودیم همه برای فعالیت در این عرصه باید از ما مجوز می گرفتند و روی کار آنها نظارت می کردیم، ولـی چـون انجمن هستیم الزامی درکار نیست.

الزامی نیسـت سرمایه گذاران غیرتخصصی در انجمن شما عضوشوند؟

آدم های حرفـه ای و اصیل عضو انجمن انبوه سازان هسـتند، ولی خیلی از آدم هایـی که دوست ندارند در ایـن چهارچـوب باشند و می دانند بـا روش های آنها برخورد می شود،از مجموعه ما جدا هسـتند و کارخودشان را می کنند.

یکی از دلایلی که افراد غیرمتخصص با این آب و تاب واردکار شما شده اند همانطور که گفتید رشد قیمت ملک است. به نظر شما این رشد قیمت ها حباب است؟

محصول کار ما فرآوردهای است به نام ساختمان، ما چهار ماده اولیه داریم؛ اول زمین ، دوم هزینه های پرداختی دولتی که خودش رقم درشـتی است، سوم مصالح ساختمانی و چهارم دستمزدها. ایـن چهار تا با هم جمع می شود و یک واحد مسکونی را تشـکیل می دهد. ایـن مواد اولیه هرکدام به نوبه خود به شدت افزایش قیمت داشته اند. هم زمین به شدت گران شده، هم دستمزدها و هم مصالح ساختمانی سرسام آور بـالا رفته اند.

بازار میلگرد مثل اینکه در میان مصالح ساختمانی پر حاشیه تر بود.

بله، میلگرد کیلویی سه تا چهار هزار تومانی به 12 هزار تومان رسیده اسـت. امـروز پـول یـک آپارتمان را می دهیم برای یک ساختمان میلگرد می خریم.این مسئله اصلا قابـل تحمل نیست.سیمان، هزینه های دولتی وطراحی ها نیـز بـه همیـن ترتیـب گران شده اســـت.

بـا وجود این، قیمت ساخت هرمترمربع ساختمان چقدر است؟

تا یکی دو سال قبل بیـن 800 هـزار تا یک میلیون و 200 هزار تومان بود الان بین سه میلیون و 500هزار تومان تا شش میلیون تومان تمام می شود. البته اگر ساختمان لاکچری باشد تا شش میلیـون تومان روی ارتفاع بلند هزینه دارد.

و تمام فشار این افزایش قیمت روی مصرف کننده است.مصرف کننده به هرحال باید این رقم و عـدد را تحمل کند.

ببینیـد ما درامر تولید بینابینی هستیم. محصول را تحت فشار این شرایط تولید می کنیم تا وقتی برسد به دست مصرف کننده و بتوانیم پولمان را بگیریم. افزایش قیمت اتفاق بدی است ولی اجتناب ناپذیر است وما مجبوریم در همین روند پیش برویم.

نظـر شما در مورد آینده چیست؟ آیا باز هم قیمت ها بالا می رود؟

نمی شود آینده را پیش بینی کرد ولی با این حال من می گویم بله، باز هم رشد قیمت داریم.

چرا؟

بـه وضعیت اقتصاد کشور باز می گردد؛ بـه پول های سرگردان که مثل یک سم مهلک هستند. شمادر همین یک سال گذشته ببینید این پول هرکجا چرخید مصیبت به پا کرد. در بازار طلا، ارز، بـورس و یک بخشی از آن هم به سمت مسکن می آید.هرکجا این پول سرگردان رفت، هم تورم ایجاد می کند و هم مشکلات اقتصادی برای اجرا کننده و مصرف کننده به وجود می آورد.

آیا طرح مسکن ملی می تواند قیمت ها را کنترل کند؟

"طر ح اقدام ملی مسکن" تقریبا همان مسکن مهر است با تفاوت هایی، ولی شالوده طر ح همان است. ا گر با این طر ح مثبت تر و محکم تر برخـورد شود، اثرگذاری خوبی خواهد داشـت.

به نظر شما در دولت روحانی این طر ح به مرحله به رهبرداری می رسد؟

در این یک سال باقی مانده قطعا شدنی نیست، ولـی امیدواریم دولت بعد هم بـا این طر ح مثبـت برخوردکنـد و در ادامـه همکاری کند تـا بتوانیم دو سه سال آینده حجم نیاز تولید مسکن را عرضه کنیم.

بـه نظر شما چـه تعداد مسکن در این طر ح سـاخته خواهد شد؟

صحبت از 400 هزار واحد بود، ولی رئیس جمهور در گزارشی که به رهبر معظم انقلاب دادند، از 600 هزار واحد صحبت کردند. تخمین ما در حدود 200 تـا 300 هزار واحد است. این مقدار تولید بخشی از مشکل کمبود مسکن را حل می کند.

کمبود؟

بلـه در شش سال گذشـته مسکن چندانی تولید نشده است.ما در آمار خانه های خالی می بینیم که تعداد زیادی خانه بـدون سکنه وجود دارد.

بهتر نیست بـه جای سرمایه گذاری روی ساخت و ساز، بازار را سامان دهیم؟

خیلی نمی توانیم روی خانه های خالی حساب کنیم.

چرا؟

اول اینکه بخش قابل توجهی از این خانه ها گران قیمت هستند، ولی آن قشری که مشکل مسکن دارند توان خرید بالایی ندارند. خانه یک میلیارد و دو میلیارد و سه میلیارد برای اقشارکم درآمد اصلا شدنی نیست. شاید بتوانند آن را اجاره کنند ولی خریـد خیـر. بخـش دیگری از خانه هـای خالی هم دولتی هستند مانند مهمانسراها که اصلا قابلیـت فروش ندارند. با وجود این، ا گرتمام این خانه ها فروش بروند ما نیـاز داریم سالانه 300 تا 400 هـزار واحد بسازیم تا هم قیمت متعادل شود و هم مشکل اشتغال را حل کنیم.

بعضی از کارشناسان صحبت از عرضه سالانه یـک میلیـون واحد می کنند.

بله ولی من بعید می دانم در این شرایط شدنی باشد.

 

افزودن ديدگاه