• د., 03/15/2021 - 11:53
  • كد: 1259

تأثیرات محتمل شیوع کووید۱۹ بر بخش املاک و مستغلات و رویکردهای متفاوتی که می توان اتخاذ کرد

هارون تانریورمیش/دپارتمان توسعه و مدیریت املاک و مستغلات، دانشکده علوم کاربردی، دانشگاه آنکارا / ژورنال مدیریت شهری، الزویر

در این مطالعه، پیامدها و تأثیرات محتمل شیوع کووید۱۹ بر فرایندهای توسعه و مدیریت حوزه املاک و مستغلات، از طریق بررسی و ارزیابی سوابق اداری و گزارش های رسانه ای مورد کاوش قرار گرفته است. بحران ها و تأثیرات جهانی همه گیری ها به عنوان اتفاقی پیش بینی نشده، توصیف شده که توسعه پروژه ها در بخش املاک و مستغلات، عملیات فروش املاک و مستغلات موجود، برآورد هزینه ها، ارزش و نرخ بازده یا بازگشت سرمایه در بخش املاک و مستغلات موجود را در کل به طور منفی تحت تأثیر قرار داده است.اتخاذ سیاست های جدید و اقدامات پیش گیرانه و احتیاطی، به خصوص ممنوعیت و محدودیت های اعمال شده درزمینه سفر گردشگران داخلی و بین المللی، بخش توریسم را متأثر کرده و باعث کاهش درآمد و عایدی حاصل از این حوزه می شود. این مسئله همچنین باعث محدود شدن حجم معاملات املاک و مستغلات مانند تسهیلات خرده فروشی، معاملات مسکن و دفاتر کار و نیز افزایش نرخ اتاق های خالی در هتل ها شده و اقدامات اضافی که به دلیل این همه گیری انجام می شود، باعث افزایش قابل ملاحظه هزینه های اجرایی و عملیاتی شده است.

کاهش وصول و جمع آوری اجاره بها به دلیل کم شدن تقاضا، باعث ضرر و زیان می شود. ارزش سرمایه گذاری و همچنین سود خالص حاصل از سرمایه گذاری های درآمدزا در بخش املاک و مستغلات هم روند نزولی داشته است. تغییرات ایجاد شده در سمت وسو و گرایش های کسب وکارها و نیز شرایط زندگی و کار مستلزم بازبینی برنامه ریزی ها، روند پیشرفت پروژه ها، استراتژی های بازاریابی و فرایندهای به کارگیری و مدیریت سکونت گاه هاست.به نظر می رسد دولت ترکیه قصد دارد تنها از طریق افزایش فروش اقامتگاه ها و فضاهای تجاری موجود و همچنین اقدامات مرتبط با حوزه توریسم (مانند استفاده از گواهی بهداشت و سلامت) به بازارهای املاک و مستغلات جان تازه ای بدهد؛ اما روشن است که اقداماتِ صورت گرفته همچنان برای ایجاد تغییرات اساسی در درازمدت ناکافی بوده و باید تأکید داشت که هنوز بررسی های کافی انجام نشده تا بتوان برآورد کرد که تأثیرات این همه گیری تا چه زمانی ادامه پیدا خواهد کرد و تبعات و بار مالی و اقتصادی آن در ماه ها و سال های پس از مارس ۲۰۲۰ که اولین مورد ابتلا به بیماری در آن گزارش شد، چگونه خواهد بود.

۱. مقدمه

رشد جمعیت، تقاضا برای غذا، شیوع بیماری های همه گیر و خطرات ناشی از جنگ، در ۱۷۹۸ با نظریه «اصول جمعیت» «توماس رابرت مالتوس» وارد بحث ها و نظریه پردازی های اقتصادی شدند (مالتوس، ۱۷۹۸). اگرچه پیش از این و در سال های گذشته، مواردی از شیوع بیماری های همه گیر وجود داشته که چندین کشور را تحت تأثیر خود قرار داده است، اما بدون شک هیچ یک از آنها به اندازه همه گیری کووید۱۹ مؤثر نبوده است. همان گونه که سازمان جهانی بهداشت اخیراً اعلام کرده است، بیماری کووید۱۹ می رود که به بخشی ماندگار و دائمی از زندگی و فعالیت های انسانی تبدیل شود (UNCTAD، ۲۰۲۰؛ وانگ و تانگ، ۲۰۲۰). این پاندمی پدیده ای نیست که تنها به حوزه سلامت مربوط شود؛ بلکه تغییراتی را به بار می آورد که می تواند تمامی بخش ها و مشاغل را تحت تأثیر خود قرار دهد. به عبارت دیگر، این پاندمی کوشیده است که برای همیشه تعریف جدیدی از شرایط عادی و معمولی ارائه دهد و در این چهارچوب تازه، چنین به نظر می رسد که این پرسش که چه کارهایی می توان درزمینه سکونت گاه های انسانی، فضاهای شهری، برنامه ریزی و ساخت مسکن و سایر سرمایه گذاری ها در بخش املاک و مستغلات انجام داد، همچنان در لیست مواردی است که لازم است مورد بحث و بررسی قرار گیرند (لینگ و همکاران، ۲۰۲۰).تقریباً تمامی حوزه ها و مشاغل از مخاطراتی که این بیماری برای سلامت انسان دارد، متأثر شده اند و درعین حال فشاری جدی بر فعالیت های اقتصادی نیز دیده می شود. شیوع کووید۱۹ که پدیدهای غیرقابل پیش بینی بوده، نسبت به بحران هایی که پیش ازاین در تاریخ جهان رخ داده و تجربه شده است، ویژگی متفاوتی دارد (پونیس و نتالا، ۲۰۱۶؛ چتی و اونلونن، ۲۰۱۹). این پاندمی نظام و بخش های اقتصادی را مختل کرده است و به خصوص، اقتصادهای درحال توسعه که یک بحران زیست محیطی را نیز تجربه کرده بودند، باید با خطر جدیِ خساراتی بزرگتر و گسترده تر مواجه می شدند (نیکولا و همکاران، ۲۰۲۰).

حوزه های ساخت وساز، املاک و مستغلات، گردشگری و سرمایه گذاری به عنوان نیروی محرکه و بخش های پیشتاز در اقتصاد ترکیه شناخته شده بودند. با وجود بی ثباتی مالی که در حوزه های ساخت وساز و املاک و مستغلات مشاهده می شد، چراکه در دوران پیش از پاندمی، مازاد اقتصادی جدی و قابل ملاحظه ای داشتند؛ شرایط در بخش های توریسم و سرمایه گذاری کاملاً مناسب بود (تانریورمیش، ۲۰۱۶، ۲۰۱۹). به منظور کاهش مازاد اقتصادی و همچنین تعدیل بار ناشی از بحران به وجود آمده، دولت قوانین مهمی را در خصوص ارائه وام های مسکن دراز مدت و با نرخ بهره پایین از سوی بانک های دولتی و عمومی، انجام معاملات ثبت املاک و مستغلات از طریق آنلاین، تغییر رویکرد و اعمال شرایط کاری انعطاف پذیر در بخش های عمومی و خصوصی، اعلام ممنوعیت اخراج و تعلیق کارکنان و همچنین کاهش ساعات کاری و حقوق دریافتی آنها در طول دوره همه گیری، کاهش حق الزحمه ثبت املاک و مستغلات و نیز جلوگیری از ورشکستگی های مالی، وضع و اجرایی کرده است.

انقباض و کوچک شدن اقتصاد در مارس ۲۰۲۰، به طور چشمگیری در بخش املاک و مستغلات نمایان شده است و ابزارهای سیاست پولی نیز برای کاهش عواقب و تأثیرات منفی این پدیده به کار گرفته شده اند. همزمان با موج دوم بحران که از قبل هم پیش بینی آن می رفت، شاهد افزایش در تعداد فروش منازل مسکونی بودیم؛ اما از زمان آغاز این فرایند، درک و دریافت غالب از املاک و مستغلات به طورکلی و همچنین ساختمان های مسکونی به طور خاص، تغییر یافته است.در این مطالعه، بررسی و ارزیابی مختصری روی اطلاعات و داده های اقتصاد کلان در حوزه املاک و مستغلات در ترکیه و همچنین در خصوص بازارهای املاک و مستغلات در طول موج اول همه گیری کووید۱۹ و پس از آن صورت گرفته است. پیشنهادها و نکاتی نیز مطرح شده که می تواند آینده این موضوع را تا حدی روشن کند؛ همچنین، بر لزوم پژوهش های میدانی دقیق و مفصل نیز تأکید شده است.

۲. روش تحقیق

در این مطالعه، داده های مرتبط با تغییرات ایجاد شده در مقیاس اقتصاد کلان و پس ازآن، اطلاعات مربوط به حوزه املاک و مستغلات به عنوان منبع ثانویه به کار گرفته شده اند تا بتوان شرایط غالب را تحلیل کرد و نتیجه گیری کلی از آن داشت. به دلیل شرایط موجود در طول دوره همه گیری و اینکه امکان پیمایش های حضوری و فیزیکی در بسیاری از کشورها، ازجمله ترکیه به آسانی فراهم نیست، گردآوری و ارزیابی اطلاعات عمدتاً از طریق بررسی محتوای منتشرشده در رسانه های جریان اصلی، تبلیغات، نظرات و بحث ها انجام شده تا بتوان تأثیرات محتمل این همه گیری بر بازارهای املاک و مستغلات را آشکار کرد.

۳. تغییرات ممکن و فرصت های احتمالی در بازارهای املاک و مستغلات در دوران پس از همه گیری

از مطالعات انجام شده می توان دریافت که افزایشی درزمینه تقاضا برای زمین به منظور ساخت مسکن و سکونت در نواحی برون شهری و ییلاقی وجود داشته است. علاوه بر تقاضای گسترده برای زمین در مورد ذکرشده، شاهد افزایش تقاضا برای زمین به منظور ساخت و برپایی سکونت گاه ها، خانه های روستایی یا ساخته شده در مزارع و همچنین باغ های تفریحی هستیم. تأثیرات عمده بحران ناشی از این همه گیری را می توان در صنعت گردشگری و مهمان یاری مشاهده کرد که با زیان و کاهش گسترده درآمدها مواجه شده است. با مجموع ظرفیت ۱.۷ میلیون تخت در ۱۲.۸۴۴ مرکز ارائه دهنده تسهیلات به گردشگران، کشور ترکیه در طول سه سال گذشته، سالانه پذیرای ۳۲.۴ تا ۴۵.۱ میلیون گردشگر بوده است (TURKSTAT، ۲۰۲۰). در چهار ماه اول ۲۰۲۰، ۱۸ تا ۲۰درصد کاهش را نسبت به این آمارها تجربه کردیم.در حال حاضر، گردشگران اقدامات و امکانات جایگزین مانند تعطیلات بدون تماس فیزیکی، اجاره کوتاه مدت و همچنین استقرار در آپارتمان و ویلا به جای اقامتگاه های بزرگ مثل هتل ها را ترجیح می دهند و این وضعیت، غیررسمی بودن این بازار را افزایش خواهد داد. حوزه دیگری که تحت تأثیر بحران حاصل از شیوع این بیماری قرار گرفته و با چالش هایی روبه رو شده، بخش خرده فروشی و پاساژها و مراکز خرید است. در ۲۰۱۹ تعداد ۴۵۸ مرکز خرید در ترکیه وجود داشته و ۹ مرکز خرید جدید هم قرار است در ۲۰۲۰ بازگشایی شوند. به دلیل افزایش تعداد دفاتر، مراکز کسب وکار و بازارهای خالی و درنتیجه کاهش درآمدهای حاصل از اجاره، پیش بینی می شود شیوع این بیماری باعث کاهش ارزش سرمایه گذاری شود.

ازآنجاکه پایگاه داده مربوط به سرمایه گذاری در بخش ادارات و دفاتر کاری در استان های مختلف به خوبی تهیه و تنظیم نشده است، اطلاعات مشخص و روشنی نیز درباره پراکندگی و چگونگی انواع گروه های آ، ب و ثِ دفاتر کار در استان ها وجود ندارد تا بتوان نرخ خالص اشغال را پیش بینی کرد. در دوران همه گیری کووید۱۹، مالکان مجبور هستند با توجه به موجودی مازاد در بازار ادارات و دفاتر کاری، برای حصول اطمینان از خالی نماندن املاک و اشغال بسنده آنها، مواردی از به تعویق افتادن اجاره بها یا دوره هایی از استفاده رایگان از املاکشان را بپذیرند تا از مستأجران فعلی نیز حمایت کرده باشند.قراردادهای جدید اجاره املاک به گونه ای تنظیم می شوند که لازم است مالکان، الگوهای انعطاف پذیرتری برای اجاره املاکشان پیشنهاد داده و اجازه دهند تعهدات و پیمان ها برای دوره های کوتاه تری بسته شوند تا اشغال و اجاره مناسب املاک را تضمین کنند. این واقعیت که مستأجران موجود، به دلیل ناتوانی شان در پیش بینی درآمدهای خود و همچنین عوامل خطرآفرین در آینده، حاضر به پذیرش تعهدات و قراردادهای اجاره درازمدت نیستند و معاملات کوتاه مدت را ترجیح می دهند، عاملی مهم و منبع خطری برای مالکان املاک و سرمایه گذاران خواهد بود.

برای غلبه بر وضعیت فعلی، لازم و ضروری است که استفاده از ابزارهایی مانند لیزینگ، اجاره پس از فروش و نیز اوراق اجاره مبتنی بر سهام گسترده تر شود. با توجه به بحران به وجودآمده، نیاز خواهد بود که دفاتر کاری در شهرهای بزرگ تغییر کاربری یافته و برای مصارف دیگر (مانند بیمارستان ها و ساختمان های مدیریتی و اداری) استفاده شوند؛ تغییراتی بنیادی نیز در خصوص نحوه استفاده از فضاهای کاری رخ خواهد داد. پیش بینی می شود که شاهد افزایش تقاضا برای ساختمان های کاری کوچکتر و همچنین تعبیه فضاهایی برای کار در منزل یا دورکاری باشیم؛ به گونه ای که اکثریت کارکنان برنامه و ساعات کاری انعطاف پذیری داشته باشند. به علاوه، استفاده از دفاتر و فضاهای کاری مجازی نیز نسبت به ساخت برج های بلند، ادارات کل منطقه ای و ساختمان های مرکزی ارجحیت بیشتری خواهد داشت.

۴. نتایج

بر مبنای نتایج این مطالعه، می توان پیش بینی کرد که پس از پاندمی کووید۱۹، شاهد تغییراتی در خصوص برنامه ریزی و تصمیم گیری برای ساخت سکونتگاه ها و همچنین روش های سرمایه گذاری باشیم. اغلب اینگونه استدلال میشود که در طول این همه گیری و همینطور پس از آن، آنچه در نظریه جمعیت مالتوس (۱۷۹۸) مطرح شده است، به وقوع پیوسته و درنتیجه شاهد تغییراتی در نحوه  سنجش و میزان تولید، سودآوری و کاربردپذیری خواهیم بود.

پیش بینی می شود که رویکردهای جدیدی نسبت به مشارکت اقتصادی و نیز فضاهای موجود در نواحی شهری، توسعه پیدا خواهند کرد و مناطق کسب وکاری و مشاغل جدیدی هم به سرعت به وجود خواهند آمد. بازار مسکن و ساخت وساز پایدار و باثبات خواهد بود؛ اما تغییر در بازارهای املاک و مستغلات تجاری تسریع خواهد شد. بسیاری از افراد بین اختصاص دادن دارایی های خالص خود به سرمایه گذاری های ثابت جدید و انتخاب سپرده های بانکی، تبادلات خارجی، طلا و دیگر اوراق بهادار سرمایه گذاری، مردد بوده و می توانند به سرمایه گذاری های کوتاه مدت روی آورند. چنین رویکردی منجر به کاهش سرمایه گذاری و تولید، تضعیف رشد اقتصادی و ناتوانی در اشتغالزایی خواهد شد. برای کاربران و مالکان املاک و مستغلات، ممکن است تغییراتی درزمینه نحوه استفاده از اعتبارات، قراردادها و اجاره نامه ها رخ دهد.مطالعات قبلی نشان داده است که استفاده از انواع مختلف فناوریها در قالبprop-tech یا استفاده از تکنولوژی در حوزه املاک، IOT (اینترنت اشیا)، blockchain یا زنجیره بلوکی، تله کنفرانس، ثبت املاک به وسیله BIM یا مدلسازی اطلاعات ساختمان، CAFM یا مدیریت تأسیسات به کمک کامپیوتر و فناوری اطلاعات، از مواردی است که در حوزه مدیریت تأسیسات، دارایی ها و املاک و مستغلات مهم و متمایز به نظر می رسد (وانگ و تانگ، ۲۰۲۰). استفاده از نرم افزار (ابزارهای خودکار) در بررسی املاک و مستغلات، برنامه ریزی و دنبال کردن کمک می کند و تکمیل فرایندهای جابه جایی (جستوجو) در این حوزه به آسانی انجام می شود.

افراد و کسب وکارهای مرتبط با املاک و مستغلات باید برای تغییراتی که در آینده از طریق تکنولوژی های مبتکرانه به وجود می آیند، آماده باشند. در این شرایط، پیش بینی افزایش و توسعه فن اوریها و ساختمان های هوشمند وجه مشترکی (در ساختمان ها) خواهد بود که تماس کمتری را در تأسیسات و سازه ایجاد می کنند. تعداد فروشگاه ها در شهرها کمتر و مکان های ذخیره کالاها بیشتر می شود و بازار خرید و فروش و تجارت الکترونیک به سرعت رشد خواهد کرد.کوچکترشدن فضای ساختمان های مدیریتی شرکت ها و مؤسسات دولتی و خصوصی، کمترشدن تقاضا برای ادارات و دفاتر کاری، افزایش و رشد فضاهای کاری در منازل به دلیل دورکاری یا پدیده موسوم به «کار منعطف» ممکن است باعث تضعیف و کوچک شدن کمپانی ها، استفاده از تکنولوژی و کاهش اشتغال شود. دیجیتالی شدن و توسعه فناوری های الکترونیکی در محیط خانه ها و همچنین کسب وکارها امری اجتناب ناپذیر است. قوانین و آیین نامه های جدید، تمامی بخش ها و به خصوص بانک ها، شرکت های بیمه، نظام ها و طرح های بازنشستگی خصوصی و سایر مؤسسات مرتبط با حوزه مدیریت دارایی ها و املاک و مستغلات را تحت تأثیر قرار داده و فعالیت هایشان را تنظیم خواهد کرد.

با توجه به مطالعه و تحلیل صورت گرفته، لازم و ضروری است که همه مؤسسات شهری و سازمان های حرفه ای، نهادهای دولتی مرتبط و دانشگاه ها در ترکیه، درزمینه  موقعیت و آینده  بخش های ساخت وساز و املاک و مستغلات بعد از همه گیری کووید۱۹ اقدامات درخور را انجام دهند.پیش بینی می شود که توجه بیشتری به بحث اهمیت تخصص، استفاده از تکنولوژی و همچنین بهره مندی و مشورت از نتایج مطالعات و پژوهش های دانشگاهی شود. بسیاری از حرفه ها ممکن است در آینده اهمیت خود را از دست بدهند و مشاغل و زمینه های تخصصی جدیدی به جای آنها ظهور کنند. به همین دلیل، ضروری است که ساختار مؤسسات حرفه ای تغییر یابد و از مقیاس محلی و ملی به سطوح بین المللی گسترش پیدا کند. درحال حاضر، مطالعات میدانی گستردهای در دپارتمان توسعه و مدیریت املاک و مستغلات در دانشگاه آنکارا درزمینه توسعه بازارهای املاک و مستغلات مسکونی و تجاری و همچنین حوزه های مدیریت تأسیسات و املاک و مستغلات، در حال انجام بوده و بدین ترتیب، امید آن می رود که در آینده پیشرفت های بیشتری نیز در این زمینه ها حاصل شود.

این پاندمی پدیدهای نیست که تنها به حوزه سلامت مربوط شود؛ بلکه تغییراتی را به بار می آورد که می تواند تمامی بخش ها و مشاغل را تحت تأثیر خود قرار دهد؛ به عبارت دیگر، این پاندمی کوشیده است برای همیشه تعریف جدیدی از شرایط عادی و معمولی ارائه دهد و در این چهارچوب تازه، چنین به نظر می رسد که این پرسش که چه کارهایی می توان درزمینه سکونتگاه های انسانی، فضاهای شهری، برنامه ریزی و ساخت مسکن و سایر سرمایه گذاری ها در بخش املاک و مستغلات انجام داد، همچنان در لیست مواردی است که لازم است مورد بحث و بررسی قرار گیرند تأثیرات عمده بحران ناشی از این همه گیری را می توان در صنعت گردشگری و مهمان یاری مشاهده کرد که با زیان و کاهش گسترده درآمدها مواجه شده است

حوزه دیگری که تحت تأثیر بحران حاصل از شیوع این بیماری قرار گرفته و با چالش هایی روبه رو شده، بخش خرده فروشی و پاساژها و مراکز خرید است.بسیاری از افراد بین اختصاص دادن دارایی های خالص خود به سرمایه گذاری های ثابت جدید و انتخاب سپرده های بانکی، تبادلات خارجی، طلا و دیگر اوراق بهادار سرمایه گذاری، مردد بوده و می توانند به سرمایه گذاری های کوتاه مدت روی آورند. چنین رویکردی منجر به کاهش سرمایه گذاری و تولید، تضعیف رشد اقتصادی و ناتوانی در اشتغال زایی خواهد شد.کوچکتر شدن فضای ساختمان های مدیریتی شرکت ها و مؤسسات دولتی و خصوصی، کمتر شدن تقاضا برای ادارات و دفاتر کاری، افزایش و رشد فضاهای کاری در منازل به دلیل دورکاری یا پدیده موسوم به «کار منعطف» ممکن است باعث تضعیف و کوچک شدن کمپانی ها، استفاده از تکنولوژی و کاهش اشتغال شود. دیجیتالی شدن و توسعه فناوری های الکترونیکی در محیط خانه ها و همچنین کسب وکارها امری اجتناب ناپذیر است./نشریه شهرسرآمد

 

افزودن ديدگاه