• پنجشنبه 12 تیر 1399 11:16
  • كد: 1088

چه کسانی می‌توانند اقدام به پیش‌فروش آپارتمان کنند؟

شهروندان معمولاً مقدار زیادی از دارایی خود را صرف خرید، تعویض، پیش خرید یا تعمیر ساختمان می‌کنند، موسسات خصوصی و دولتی زیادی برای انجام معاملات ساختمانی ایجاد و رسته‌های شغلی زیادی در ارتباط با آن بوجود آمده است، مجموعه این دلایل باعث شده ساختمان به مهم‌ترین سرمایه مادی هر خانواده ایرانی تبدیل شود.

 

احداث، تملک، خرید و فروش ساختمان همواره از حساسیت و اهمیت زیادی برخوردار بوده است، بویژه در شهرها و کلانشهرها که زمین و مسکن کمتر از جمعیت است؛ به همین دلیل قانونگذاران در ادوار مختلف تقنینی تلاش کرده‌اند به دستگاه‌های اجرایی مختلفی در این زمینه مأموریت و صلاحیت دهند و با وضع قوانین و ابلاغ آئین‌نامه‌های مختلف از سودجویی، رانت‌خواری و ایجاد بازار سیاه در این زمینه جلوگیری کنند و اجازه ندهند برخی معماران، انبوه‌سازان یا شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن، دارایی شهروندان و رؤیای خانه‌دار شدن آنان را دست آویز مطامع خود کنند.

 

یکی از مهم‌ترین فعالیت‌های انجام شده در بازار زمین و مسکن، پیش فروش آپارتمان و ساختمان است. در این روش سرمایه‌گذارانی که به موجب قرارداد و در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد و همچنین مستاجرانی اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند، فعالیت می‌کنند. این افراد می‌توانند در قالب شخصیت حقوقی مستقل یا شرکت ساختمانی یا تعاونی در این زمینه و طبق ضوابط موجود فعالیت کنند.

 

شهروندان باید دقت کنند برای پیش خرید آپارتمان یا خانه تنها به اشخاص حقیقی یا حقوقی که قانونا مجاز به انجام این عمل هستند، مراجعه کنند تا در صورت عدم ایفای تعهد یا انجام عملی منجر به اضرار مالکان، از حمایت مضاعف قانونی برخوردار باشند. برخی شهروندان گمان می‌کنند پیش خرید ساختمان، خرید و فروش آن یا فعالیت در زمینه معاملات املاک و مستغلات جزو معاملات تجاری محسوب و مسئولیت قانونی آنان را در صورت ورشکستگی یا رخدادهایی از این نوع، به دنبال دارد، اما طبق ماده ۴ قانون تجارت کلیه معاملات اموال غیر منقول که ساختمان نیز در زمره آن‌هاست، غیر تجاری محسوب می‌شود.

 

طبق ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان در قرارداد پیش فروش باید ۱۱ مورد قید شود که زمان تحویل واحد ساختمانی، زمان انتقال سند رسمی، تعیین تکلیف راجع به خسارات و تضمین‌های قرارداد و نوسانات قیمت از مهم‌ترین آن‌هاست. در بند ۱۰ این ماده از طرفین خواسته شده که داور یا داورانی را برای حل و فصل دعاوی احتمالی مشخص کنند، اما این مسئله به معنی الزام طرفین به ارجاع دعوی به داوری نیست و آنان می‌توانند دادگاه را به عنوان حَکَم تعیین کنند. قرارداد پیش فروش نیز باید در دفتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شود و انعقاد آن نیز منوط به ارائه اسنادی است که در ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان مشخص شده است.

 

در صورتی که پیش فروشنده نتواند به موجب قرارداد ساختمان را در مهلت مقرر تحویل دهد، تخلف وی به موجب بند ۹ ماده ۲ قانون پیش فروش در مرجع قضائی طرح خواهد شد و متخلف طبق ماده ۶ این قانون ملزم به پرداخت خسارت به پیش خریدار است. یکی از بدترین آسیب‌های موجود در این زمینه پیش فروش یک واحد مسکونی به خریداران مختلف است که از مصادیق بارز کلاهبرداری محسوب می‌شود. با توجه به اینکه پیش فروشندگان ملزم به ثبت همه مراحل در دفاتر ثبت اسناد رسمی هستند، بهتر است خریداران برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی از طریق سامانه ثبت معاملات و املاک کشور یا ادارات ثبت اسناد در خصوص پیشینه ثبتی مستغلات مورد معامله استعلام و از انعقاد قراردادهای عادی بدون ثبت محضری خودداری کنند.

افزودن ديدگاه